Comprar casa cuesta más que el precio de lista: esto debes sumar

Comprar casa cuesta más que el precio de lista. El precio anunciado normalmente corresponde únicamente al valor del inmueble y no siempre incluye los gastos necesarios para formalizar la operación, obtener el financiamiento, revisar las condiciones de la vivienda y dejarla lista para habitar.

Para saber cuánto dinero necesitas realmente, separa los anticipos que se abonarán al inmueble de los gastos por trámites, financiamiento, asesorías, mudanza e instalación. También es importante identificar qué pagos son reembolsables, cuáles se descuentan del precio y cuáles representan un gasto definitivo.

Antes de entregar dinero, solicita cotizaciones por escrito, pide recibos y organiza los pagos por fecha. Esta lista te ayudará a identificar qué debes preguntar y qué conceptos incluir en tu presupuesto.

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Anticipos y depósitos: aclara a dónde irá tu dinero

1. Apartado de la vivienda

Es una cantidad que se entrega para que el vendedor o la inmobiliaria reserve la propiedad durante un periodo determinado y deje de ofrecerla a otras personas. Antes de pagarlo, confirma cuánto solicitan, por cuánto tiempo quedará reservada la vivienda y si el dinero se abonará al precio final o al enganche.

Pregunta también qué ocurre si cambias de opinión, si el vendedor cancela la operación o si el crédito no se autoriza. Pide un recibo y un documento donde se indiquen las condiciones de devolución, aplicación o pérdida del apartado.

2. Enganche

Es la parte del precio de la vivienda que cubres con recursos propios cuando compras con un crédito hipotecario. Por ejemplo, si la casa cuesta dos millones de pesos y el banco financia 1.6 millones, el enganche sería de 400 mil pesos, sin considerar otros gastos. Verifica si el apartado se descontará de esa cantidad para evitar contabilizarlo dos veces.

También pregunta en qué momento debes cubrir el resto del enganche y si el monto puede cambiar después del avalúo o de la autorización definitiva del crédito.

3. Depósitos o garantías contractuales

En algunas operaciones pueden solicitarse cantidades adicionales para garantizar el cumplimiento de ciertas obligaciones. Pide que te expliquen con claridad para qué sirve cada depósito, quién lo recibe, en qué cuenta se debe pagar y cuándo se devuelve o se aplica al precio.

Revisa qué sucede si la compraventa no se concreta por una causa atribuible al vendedor, al comprador o a la institución financiera. No entregues dinero sin un documento que establezca su finalidad y las condiciones para recuperarlo.

Trámites y formalización: pide un desglose

1. Escrituración y honorarios notariales

La escritura pública es el documento que formaliza la compra y acredita legalmente la transmisión de la propiedad. La notaría también puede encargarse de revisar documentos, preparar el contrato, calcular impuestos, solicitar certificados y coordinar la firma.

• Solicita una cotización detallada que distinga los honorarios profesionales, impuestos, derechos, certificados y otros trámites.
• Confirma su vigencia, pregunta qué conceptos podrían ajustarse y verifica si el presupuesto contempla la compraventa, la constitución de la hipoteca o ambas operaciones.

2. Impuesto por adquisición o traslado de dominio

Es un impuesto que normalmente se genera cuando una persona adquiere un inmueble. El monto puede depender del valor de la operación, del valor catastral, del avalúo y de las reglas aplicables en la ubicación de la vivienda. Pide a la notaría el cálculo correspondiente y pregunta si ya está incluido en la cotización general.

En el municipio de Querétaro existe un trámite específico para determinar este impuesto.

3. Registro Público de la Propiedad

Después de firmar la escritura, la compraventa debe inscribirse ante la autoridad correspondiente para que el cambio de propietario quede registrado. Si compras con crédito, también puede ser necesario inscribir la hipoteca.

Pregunta por los derechos de inscripción de la compraventa y, si corresponde, de la hipoteca. Revisa si ya están contemplados en la cotización notarial o si deberás pagarlos por separado.

4. Certificados y constancias

Estos documentos sirven para comprobar la situación legal, fiscal y administrativa del inmueble. Dependiendo de la operación, pueden solicitarse certificados de libertad de gravamen, constancias de no adeudo de predial o agua, documentos catastrales y comprobantes de mantenimiento.

Confirma cuáles requiere tu operación, cuánto cuesta cada uno, quién los gestionará y cuánto tardan en emitirse. Solicita que te indiquen si están incluidos para evitar pagos duplicados.

5. Avalúo

Es una estimación del valor de la vivienda realizada por un valuador autorizado. Las instituciones financieras suelen utilizarlo para determinar cuánto pueden prestar y verificar que el inmueble respalde el crédito. Consulta qué tipo de avalúo necesitas, quién puede realizarlo, cuánto cuesta y cuánto tiempo tiene de vigencia.

Si intervienen distintas instituciones, pregunta si aceptan el mismo documento antes de contratar otro. También considera que el valor del avalúo puede ser distinto al precio de venta y afectar el monto que el banco está dispuesto a financiar.

Financiamiento: revisa más que la mensualidad

1. Comisiones del crédito

Además de los intereses, un crédito hipotecario puede incluir comisión por apertura, gastos de investigación, consulta de historial crediticio, administración u otros cargos. Pregunta por cada comisión, solicita el importe en pesos y verifica cuáles se pagan al inicio, cuáles se descuentan del crédito y cuáles se incorporan a las mensualidades.

No compares únicamente el pago mensual: revisa el costo total del financiamiento, la tasa de interés, el plazo y el monto que realmente recibirás para comprar la vivienda.

2. Seguros asociados

Muchos créditos hipotecarios requieren seguros de vida, daños o desempleo, según las condiciones de la institución. Confirma qué coberturas exige el crédito, qué riesgos cubren, cuál es su costo y si están incluidos en el pago mensual o se cobran por separado.

Pregunta qué ocurre si ya cuentas con una póliza y si puedes contratarla con otra aseguradora. Considera estos importes al comparar opciones, porque una mensualidad aparentemente baja puede aumentar cuando se agregan seguros y otros cargos.

Asesorías: acuerda alcance y precio

1. Revisión jurídica independiente

Aunque la notaría revisa la documentación necesaria para formalizar la operación, puedes contratar una revisión jurídica independiente para contar con una segunda opinión, especialmente si compras una vivienda usada, si existen copropietarios o si la operación tiene condiciones particulares.

Pide una propuesta que indique qué documentos revisarán, si verificarán antecedentes de propiedad, gravámenes, poderes y contratos, qué riesgos señalarán y qué informe recibirás. Aclara su alcance respecto del trabajo de la notaría para evitar pagar dos veces por el mismo servicio.

2. Inspección técnica

Es una revisión del estado físico de la vivienda y resulta especialmente útil en inmuebles usados o con varios años de construcción. Cotiza una inspección que incluya, según corresponda, instalaciones eléctricas, hidráulicas y de gas, humedad, filtraciones, estructura visible, puertas, ventanas, acabados y funcionamiento de equipos.

Pregunta si recibirás un reporte con fotografías, prioridades de reparación y una estimación aproximada de los trabajos. Recuerda que el avalúo determina un valor comercial o financiero; no sustituye una inspección técnica detallada.

3. Asesoría inmobiliaria o gestión

Si interviene una inmobiliaria, un asesor o un gestor, confirma quién paga sus honorarios y qué servicios cubren. Pregunta si la comisión corresponde al vendedor, al comprador o a ambos, y en qué momento se genera.

Si contratas representación como comprador, deja por escrito el monto, la duración del acuerdo, las actividades incluidas y el momento de pago. También verifica si existen cargos adicionales por negociación, acompañamiento a la firma, gestión de documentos o coordinación de la mudanza.

Entrega e instalación: reserva dinero para habitarla

1. Adeudos pendientes

Antes de firmar, solicita comprobantes actualizados de predial, agua, mantenimiento y otros servicios relacionados con la vivienda. Si existe algún saldo, deja establecido en el contrato quién debe liquidarlo, en qué fecha y cómo se comprobará el pago.

No des por hecho que los adeudos se resolverán después de la firma: pide recibos y confirma que la propiedad se entregue sin obligaciones pendientes que puedan trasladarse al nuevo propietario.

2. Cuotas y depósitos del condominio

Si la vivienda se encuentra en un fraccionamiento o condominio, pregunta por cuotas ordinarias, cuotas extraordinarias, cargos de ingreso, uso de áreas comunes, mudanza y garantías por maniobras. Solicita información sobre el monto mensual, la fecha de pago y los servicios que cubre la cuota.

Distingue los depósitos reembolsables de las cuotas definitivas y pregunta bajo qué condiciones se devuelve una garantía, cuánto tarda el reembolso y quién la administra.

3. Servicios, mudanza y adecuaciones

Después de recibir la vivienda pueden surgir gastos que no forman parte del precio de compra. Suma contrataciones o reconexiones de luz, agua, gas, internet y otros servicios; transporte, mudanza, limpieza, cambio de cerraduras, instalación de cortinas, lámparas, muebles y electrodomésticos.

También considera reparaciones inmediatas, pintura, impermeabilización o adecuaciones para hacer funcional el espacio. Verifica qué equipamiento incluye la entrega y qué tendrás que comprar por tu cuenta. Si la vivienda se entrega con cocina, clósets, calentador, persianas u otros elementos, solicita que aparezcan descritos en el contrato o en el inventario de entrega.

Antes de firmar, reúne todo en una tabla con concepto, importe estimado, importe confirmado, responsable y fecha de pago. Identifica los anticipos ya abonados, marca cuáles se descontarán del precio y conserva una reserva para imprevistos.

También compara las cotizaciones de distintas instituciones y proveedores cuando sea posible. Así sabrás cuánto necesitas para comprar la vivienda y cuánto dinero requerirás para comenzar a vivir ahí sin comprometer tus finanzas.

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